本文首发于“君实财经”微信公众号，发布时间：2022-03-18
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$保利物业(06049)$调研纪要
Q：如何判断行业未来发展机遇，以及公司未来发展规划？
A：目前物业行业还处于规模化阶段，政策支持力度、基层治理的深入、市场对物业公司服务的肯定都是未来行业发展的动力，市场对有实力的公司比较认可，对品质要求提升，给头部公司带来发展机会。
公司的发展规划还是既定的目标持续去做，深入发展非居业态。发掘社区增值服务增长点。
非业主增值服务做好和集团的协作，利用集团的资源来培养物业公司的服务能力。
Q：2022年整体业绩目标？
A：进入不同的发展阶段，保持增长的难度会越来越大。2022年收入不低于30%，利润不低于20%，尽量做到更高的目标。
Q：应收账款周转率下降，是否跟城市服务账期有关？
A：2021年应收账款14.82亿，其中13.93亿为一年以内，占比94%，2020年1年以内占比为92.45%；3年以上占比在1%以内。
公共服务2021年收入14.62亿，应收账款2.64亿，其中账龄90天以内占比95.2%，账龄1年以内占比97%。主要是公共服务合同账期约定在1-3个月，年末季末正好是结算周期，账期结束后能够正常回收。
2021年受疫情影响，小业主收费出现一些障碍，也进行了催收。
Q：公司并购的计划和方向？
A：供给端物业公司供给是在增加，需求端资本市场融资环境发生变化，资金能力降低，供需关系变化导致并购标的的价格出现松动。并购环境较过去两年更为有利，公司会积极把握并购机会，一个是航空、医院等专业领域，第二个是国资背景的物业公司，第三个是公共服务能力的并购。
Q：人才是否有流失的压力？
A：公司整体流失率在30%左右，主要是一线人员导致，在行业内是比较低的水平。中层管理人员是比较稳定的，2021年引入了10个管理人员，来自地产、航空等不同的领域。全国200多个指挥官，只有4个离职，而且大部分是不满足考核的被动离职。
Q：社区增值服务发展逻辑？公司未来的发展方向？
A：第一，居民消费场景在发生变革，很多需求在向社区下沉，第二，政策端鼓励物业公司开展社区服务。未来方向，第一，增加物业公司和居民之间的粘性，精准识别客户需求，第二，优化产品供应链，第三，打造服务在社区落地的闭环能力，提高社区美居、零售等方面的能力，从流量模式逐渐转变为产业能力。车位代销组建了专业团队，之后在资产运营、租
赁等方面也会发力。
Q：行业毛利率下行压力加大，保利物业保持了毛利率的基本稳定，原因以及未来展望？
A：第一，老旧小区的提价和定价能力方面提升，第二、信息化、数字化方面的建设，例如智慧车场的推广对管理效益提升有比较大的贡献，第三，精细化运营，项目层面的成本管控，公司整体集采等等。
公共服务的增长较高，毛利率水平低于公司整体水平，未来逐步转化后，毛利率是一定有下降压力的
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