本文首发于“君实财经”微信公众号，发布时间：2021-12-14
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保利发展11月会议交流纪要
【要点总结】
10月份实现销售金额500亿，同比下降了10%，较9月份有所收窄，累计到10月底4600亿签约规模、同比增长9%，主要还是集中在一二线城市，在38个核心重点城市的认购占比是在80%，十一期间完成情况是不错的、日均认购金额是27亿元，行业下行情况下完成情况是不错的。
截至10月底，累计推货4300亿、同比增长6%，结构方面跟销售基本吻合；去化率10月份新盘去化率53%，剔除国庆和一二手倒挂项目的影响，基本跟上个月是持平的、43%左右。
年内拓展相对谨慎，公司土储比较充裕，10月份拓展94万方、88亿，较同行及上年同期都是下滑的，截至10月底累计拓展2788万方、1522亿元，跟去年基本上是持平的，属于比较合理的区间，拓展面积/销售面积达80%、金额口径33%，权益比例是70%，拓展单价跟去年同期基本持平、6681元/平米。
资金方买来看，比较稳健，抗风险能力强，截止到10月底，新增有息负债的成本是4.58%，有息负债的综合成本是4.65%，比20年末降低了12个基点；按揭陆续在11月有放松，截至10月底的回款率86%，跟去年基本持平，一次性付款比例大概是1/3、同比略有提升。
【问答纪要】
1、公司合作项目的规划：
拿地的合作方式一直是比较侧重的，历史上通过并购获取项目的方式占比是20-40%，整体还是以招拍挂为主；权益比例方面，70%属于相对正常的水平，主观意愿上是要提高权益比例，对管控、利润结算规模都有保障，实际开展中还是要综合的考虑。
2、拿地到销售的平均周期多久、回款率情况：
周期在持续优化和缩短，上半年从拿地到首次开盘大概是9个月、比去年缩短了1个月；1-10月的回款率86%，是用累计金额计算的，整体的回款率还是会保持在80%以上的。
3、前三季度营收增长18%，毛利率下降的原因：
结算端的毛利率29%，整体来看跟行业趋势是相吻合的，行业毛利率都是在下行区间内，比同行毛利率略高，未来会往下走2-3个百分点，通过加大结算规模，使得归母净利润规模保持不下降；未来毛利率在销售端和拓展端进行前置考虑，销售和拿地毛利率在22%左右，未来还会往下走，每年都在2-3个百分点，不是所有项目都是一一对应的，也会有区间去平滑一下。
归母净利润受结转规模和毛利率的影响，也会综合看结转节奏，对归母净利润的影响。
4、结转方面的情况：
去年受疫情影响，公司还是完成了预定的目标，今年截止到三季度为止，相较去年还是不错的，4季度受到一些影响：限电影响了上游供应、房地产信用风险爆发后导致产业链供应有所控制，但公司还是按照既定的计划推进，跟外部供应商关系还是比较紧密的，整体对公司的施工影响不是很大，至于会不会超预期的结转，主要还是看公司整体利润结转的需求，公司会通过高周转保持归母净利润规模不下降；今年结转毛利率预计27-28%。
5、可售货值情况：
目前在手可售货值比较充裕，1.8万亿，能满足未来2-3年的销售需求，结构方面比较优质，50%以上在集中供地的22城，以长三角和珠三角核心区为主。
6、分红计划：
过去年度分红规划是30%以上，今年通过股东大会决议下调到25%的分红比例，主要考虑到外部环境的不确定性预留灵活的空间，比例也是灵活调整的，25%比例算是分红的底线。
7、未来拿地的规划安排：
政策层面是有解冻趋势，但是传递到销售市场不太好预期，销售转好后对土地研判是另外一个层面；公司拿地比较谨慎，还是坚持获取符合立项标准的项目，税前成本利润率的指标、15%的水平，严格限价的城市会适度放宽到10%。
2-3年的土地储备是合理区间，公司一直是以销定产，维持土地储备在动态的平衡当中。
8、并购贷的考虑：
并购贷的政策还是在传闻的阶段，政策落实还需要时间；对并购方面的态度，主要还是看重项目本身的质量，并购方式上会有所区分，项目制和公司制的收购，更侧重项目制的收购，做大型的收并购还是比较谨慎，以前的中航资产包、云南城投的收购等，也都是落到项目层面的合作。
9、第三批土拍的溢价率情况：
个别城市的溢价率是在二批次流派重新挂出来的，略为是有下调，付款节点上也给了更好的条件，又放松了一些，广州土地限价并没有完全放开。
10、对未来市场需求的看法：
公司目前对销售还是比较悲观的，销售的下行还要持续到明年的1季度甚至上半年，企业的融资端、客户的按揭端也有好转，但是对整个市场的影响作用多大还有待进一步观察。
11、城投公司合作情况：
项目比较优质的话，合作会有利润空间；如果只是为了兜底，达不到公司标准，也没法立项。
12、销售指引情况：
全年销售指引来看，5-10%的增速，1-11月累计9%的增速；明年的推盘、销售、拿地的计划，目前精力还是集中在完成销售计划。
13、账上现金情况：
1600多亿，受监管资金20%左右，其他基本都是自由现金，当然包含了控股子公司持有的现金。
14、头部并购的市场化情况：
保利虽然是央企，但是也还是比较市场化的，目前来看没有收到政府要求的政策性的并购，更多还是基于自身业务发展去考虑收并购的项目。
15、保障性住房方面的规划：
保障性住房一直有在开展，获取地块过程中都有一定的指标，相当于是拿地就参与到保障性住房中，但是没有单独就保障性住房做铺排，还是围绕主业发展做一些配套；租赁住房的运营管理方面也有做一些，在管公寓有5000多套，未来如果大规模开展保障性住房，也会有一定的支持。
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