本文首发于“君实财经”微信公众号，发布时间：2024-05-24
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杭州＆西安地产新政后数据反馈20240522
会议要点
1、杭州市场限购取消后的变化
杭州市场在限购政策取消后的十天内，成交量创下2021年以来的新高，全市成交量可能达到了600套左右。
成交量增长主要来自于业主置换，刚需入市的变化不大，因为之前政策已经较为宽松。
杭州平台的房源挂牌量从16万套增加至19万套，新增了约35000套挂牌，但成交价差并未改变，降价幅度平均为8%。
降价房源占比超过10%，但市场主流声音是激活成交量而不拉升房价。
中介单量增幅不大，但业绩增长接近百分之百，因为增长的单量以大标的为主，业主倾向于卖掉旧房子购买中高端住宅。
600万到1000万总价的二手房成交量显著提升，占比增长了60%左右。
业主信心增强，首付和利率降低，加上刚需消化接近尾声，使得业主更倾向于进行房产置换。
杭州主城区600万以上的住宅成交量明显增加，带看量和带看效率都有所提升。
房价可能已经见底，因为愿意以低于市场价出售的房源已经基本消化完毕。
2、西安市场限购取消后的变化
西安市场在限购政策取消后，刚需客户受到的刺激较大，但改善型楼盘的来访和来电量没有太大变化。
老城区的改善型楼盘成交量不错，尤其是那些总价不高且供应量不大的楼盘。
开发商在限购放松后，通过返佣、提成或赠送家电、装修等形式促销，尽量避免损失利润。
线上卖房渠道在西安是一个较新的现象，能拿到4%到5%的优惠折扣。
西安人口聚集明显，新落户人口带来较大购买量，200万以下预算的刚需人群成交量可观。
高端和改善型楼盘表现一般，新区域房价较高区域的市场表现也比较一般。
购房者存在观望心态，对政策的持续性和房价的稳定性有所迟疑。
国企开发商的楼盘在西安市场上占比较高，成交较好的楼盘均为国企开发商。
成交量有所增长，从四月末的四百多套上涨到了900套左右，主要是刚需楼盘的成交。
价格上仍有折扣，约5%，没有因为成交量增加而取消折扣或改变销售计划。
3、市场成交效率和可持续性
杭州市场的带看转化效率在第二周没有明显提升，略降，从20比1略降至21比2。
杭州市场的成交效率在过去市场较好时为2比1，当前的效率与2022年517政策放松时相似。
西安市场的带看成交时间从二十来天延长到了一个月左右，但效率没有明显变化。
西安市场的二手房成交量和价格在入学季过后有所下降，与新房市场表现不同。
西安城投类平台和保障房主体对收购存量住房的细则尚不明确，对未来市场有较大扰动。
杭州市场的短期成交量有所改善，但市场参与者对可持续性持观望态度。
Q&A
Q：杭州限购政策放松后，刚需市场的变化情况如何？
A：杭州限购政策放松后，刚需市场并没有特别明显的变化，占比比例维持在高位，与今年一季度相比保持在同一水平。然而，两三百万总价的房子成交占比仍然比前两年要高。
Q：600万以上二手房市场的表现如何？
A：600万到1000万的二手房市场成交量有所增长，相较于之前，这个价格区间的成交量占比显著提升。特别是在5月9号这十天内，成交量比第一季度平均数增长了约60%，这一变化带来了中介佣金的百分之百增长。
Q：市场是否已经进入了一个比较热的阶段？
A：是的，市场已经进入了一个比较热的阶段。业主们正在积极入市，由于政策的提前发布，杭州的业主们变得更加活跃。市场之前由于价格下行和交易量不温不火，有置换需求的人可能会选择等待。但现在，随着首付降低和利率下降，业主们的信心增强，他们希望趁着这波市场热度，卖掉旧房并置换新房。
Q：杭州主城区600万以上房产的成交量有何变化？
A：杭州主城区600万以上的房产成交量在五月份明显增加，与学习无关的纯改善型住宅成交量也有显著提升。此外，中介经纪人的带看量在五月份近十天内比上个月或第一季度平均增长了20%，带看效率提升了约40%。
Q：新房市场的表现如何？
A：新房市场的认购量比之前上涨了约30%，且标的明显比之前要高。之前杭州新房主要以200万到300万之间为主，而五月份的新房认购更多出现在300万以上，甚至达到四五百万的区间，这表明客户更多地进行了改善型置换。
Q：房价何时见底？
A：从终端数据来看，议价空间基本没有变化，但愿意以低于市场价出售的房东已经基本消化完毕。目前，更多的客户来源是房东，他们卖掉旧房后再购买新房。随着降价房源的减少和新挂房源维持现状，杭州二手房市场的价格应该已经止跌。
Q：西安的房地产市场情况如何？
A：邀请西安的朱总分享西安的房地产市场数据和调研情况，但朱总的回应并未在文本中给出，因此无法提供具体的回答。
Q：西安和杭州限购取消后市场反应有何不同？
A：西安限购取消后，对刚需客户的刺激较大，而杭州市场的反应则不太一样。西安的改善性楼盘由于总价较高，来访和来电量没有太大变化。远郊区域的来电、来访以及售楼部客户来访情况也未有显著提升。相反，老城区的改善楼盘，尤其是城市更新后新建的小区，成交量表现不错，部分楼盘甚至需要摇号。
Q：西安限购取消后，哪些楼盘的成交量表现较好？
A：西安限购取消后，老城区的改善楼盘，尤其是供应量不大且总价不高的楼盘，成交量表现较好。这些楼盘的总价单价大约在一万七八，由于小户型（约90到110平方米）的存在，房屋总价控制在200万以下，吸引了较多刚需客户，导致成交量有小幅上升。
Q：西安限购取消后，开发商的促销策略有何变化？
A：限购取消后，西安的开发商依赖渠道分销的程度加重，且促销策略发生变化。以前可能直接给点位折扣，现在则通过返佣、提成、不降价的情况下给购房者优惠，或通过渠道和中间商返利润、赠送家电、装修等形式促销，尽量不损失利润。此外，线上卖房渠道在西安成为新兴趋势，部分线上媒体团队能拿到4%到5%的优惠折扣进行获客。
Q：西安限购取消后，刚需楼盘的成交量有何变化？
A：限购取消后，西安刚需楼盘的成交量相当不错。一方面，西安人口聚集，去年到今年有近10万人新落户，形成较大购买量。另一方面，放松限购后，不再需要缴纳社保或通过落户手段购房，使得预算不高（200万以下）的刚需人群成为购房主力。
Q：西安限购取消后，市场观望情绪如何？
A：尽管政策接连出台，首付降低和限购解除，
市场观望情绪仍然存在。许多购房者心态迟疑，不确定是否已经到达政策底。这种情绪导致下单客户数量并未显著增长。但从一线走访情况来看，有实际需求的刚需客户在这一轮中入场较多，未来一到半个月的观察可能会有更明确结果。
Q：刚需楼盘的开发商背景是否影响购房者的选择？
A：目前，刚需楼盘的开发商背景对购房者的选择影响不大。无论是国企、央企还是民企，只要价格合适，购房者都愿意接受。现阶段，刚需楼盘的成交增长主要与价格和楼盘特性有关，而非开发商背景。
Q：西安取消限购后，国企开发商的占比情况如何？
A：西安取消限购后，国企开发商的占比已经达到了七八成。目前市场上成交较好的楼盘主要是国企开发商的项目。
Q：取消限购后，西安的成交数据有何变化？
A：取消限购后的十天内，西安的成交量达到了900套左右，相比4月底的两周成交量（大约400多套）有显著增长。但需要注意的是，这些成交主要是刚需购房者的成交。
Q：开发商在价格上有何调整？
A：虽然成交量有所增加，但开发商在价格上仍然提供了一定的折扣，基本上公示价格可以有5%的折扣。目前还没有因为成交量的增加而改变销售计划或取消折扣。
Q：成交较好的楼盘价格情况如何？
A：成交较好的楼盘本身价格就比较低，已经没有太多的降价空间。这些楼盘主要是刚需购房者的成交，价格上暂时还没有调整。
Q：在限购政策取消后，杭州和西安的房价是否有所变动？是否有提价或收回折扣的情况？
A：目前，杭州和西安的房价并没有出现提价或收回折扣的情况。西安的外围地区，即使限购解除，影响也不大，因为这些地区可能本身就存在区划困难。此外，西安的主城区之前存在首付分期或首付贷的情况，拉长了还款时间，因此国家降低首付至15%的政策对这些楼盘影响不大。杭州方面，政策放开初期，市场反应积极，但目前没有观察到房价有显著的变动。
Q：杭州和西安的带看成交转化效率有何变化？
A：杭州的带看成交转化效率在政策放开初期有所提升，从原来的30套成交一套提升至20套成交一套。但第二周并没有明显提升，甚至略有下降，目前大约是21比1左右。西安的情况则有所不同，之前从挂牌到成交的时间从二十多天延长至一个月左右，但近期并没有明显的效率变化。西安二手房市场在22年底解除限购后，成交量有所上升，但主要是由于教育资源和新生儿入学需求的推动。
Q：西安的二手房市场在政策放开后有何变化？
A：西安的二手房市场在22年底解除限购后，成交量有所上升，主要受到教育资源和新生儿入学需求的影响。但过了入学季后，二手房的成交量和价格都有所下降。此外，西安的新房市场在5月9号放开限购，而二手房市场已经放开了将近一年，两者之间并没有直接的相互关系。
Q：西安的城投类平台和保障房主体对收购烂尾和未售出的二手房的态度如何？
A：西安的城投类平台和保障房主体对收购烂尾和未售出的二手房持谨慎态度，因为目前还没有明确的细则出台。如果能够批量收购存量住房，可能会对市场产生较大的推动作用。西安在购买保障性住房方面有较大的任务，每年需要完成1万套的量。如果未来不再新建，可能会有较高的成交量，对市场产生较大的扰动。
Q：杭州的房地产市场在政策放松后的可持续性如何？
A：杭州的房地产市场在政策放松后短期内有所改善，但可持续性方面还有待观察。以往政策放松后，市场成交量会有一个短暂的提升，但很快又会回落。这次政策放开后，市场热度没有明显下降，预计未来一段时间成交量还会比之前高，但是否能持续还有待进一步观察。
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