本文首发于“君实财经”微信公众号，发布时间：2024-06-05
最新纪要研报请微信扫码关注“君实财经”
每天精选消费、医药、互联网、新能源等最新调研纪要和报告，缩小你与一线产业的信息差！
华润万象生活（1209.HK）近况交流20240603
会议要点
1、物业管理业务
·1到4月，华润万象生活物业管理在管面积新增2400万平方米，其中2300万平方米为外拓项目。合约面积新增2000万平方米，其中1600到1700万平方米为外拓项目。外拓项目主要集中在长三角、大湾区、成渝等政府支付能力较强的地区。
·外拓渠道主要通过竞标直拓获取。
2、商业管理业务
·1到4月，公司商业零售额整体增长20%，同店增长8%。四月单月零售额增长14%，同店增长3%。购物中心出租率保持在96%-97%。
·截至4月底，公司外拓了四个第三方购物中心项目，母公司华润置地获取了两个购物中心地块。预计今年将开设20多个购物中心。
·写字楼出租率维持在80%以上。
3、收并购项目
·收并购项目的单价较低，利润率偏低，主要原因包括管理问题和其他因素。公司通过各种举措提升利润和品质。
·目前公司收并购项目的毛利率水平已从上市时的10.8%提升到14%以上。
·公司采取高品质服务策略，不极致追求高毛利率，而是注重客户满意度和增值服务。
4、风险管理
·对于收并购项目的交付风险，公司采取了相应的风险管控措施，确保交付节奏与支付和结算相匹配。
·公司在规模增长和物业服务业务顺利开展之间做出平衡。
5、社区增值服务
·公司希望社区增值服务维持15%以上的营收增速。未来重点发力工程公司，涵盖商品房和社区装修等业务。
6、城市空间业务
·去年城市空间业务毛利率约为12%。未来公司将大力发展城市空间业务，明确了场馆、公园、河道、城市管家和产业园四个子赛道。
7、购物中心业务
·第三方购物中心项目优中选优，未来将继续按照每年新增150个项目的节奏推进。
·购物中心管理费为营业收入的4%加8%，第三方项目为5%加11%。合同期一般为15到20年。
·购物中心的同店增长率持续保持，部分项目同店增长率可达5%-10%。
·公司购物中心产品定位根据城市和区域指标确定，部分项目会升级为重奢购物中心。
8、奢侈品市场
·短期内奢侈品销售受到疫情后出境游和汇率波动的影响，但公司对国内奢侈品消费仍有信心。品牌端和购物中心运营商均认为中国市场潜力巨大。
·公司购物中心在奢侈品牌和非奢侈品牌的组合上更加有机，能够有效应对消费者行为变化。
9、写字楼业务
·公司主要拓展写字楼物业管理服务，尽管空置率上升，但物业管理服务需求依然存在。
·今年公司对写字楼规模扩张没有明确计划。
10、股东回报
·公司计划逐步提升派息率，但目前没有具体的中长期目标。
Q&A
Q：公司在2024年1到4月期间物业管理方面的表现如何？
A：在2024年1到4月期间，公司新增在管面积2400万平方米，其中2300万平方米来自外拓项目。合约面积新增接近2000万平方米，其中1600到1700万平方米来自外拓项目。外拓项目主要以城市公共空间业态为主，占比约80%到90%。这些项目包括产业园、公园、河道、场馆和城市管家等，主要集中在长三角、大湾区和成渝等政府支付能力较强的地区。外拓渠道主要通过竞标直拓获取。
Q：公司在2024年1到4月期间商业管理方面的表现如何？
A：在2024年1到4月期间，公司商业管理表现如下：四月单月零售额整体增长14%，同店增长3%。1到4月整体零售额增长20%，同店增长8%。购物中心出租率保持在96%到97%。公司外拓了四个第三方购物中心项目，分别位于长三角、西安和济南等省会城市。母公司绿地在北京和大连获取了两个购物中心地块，平均建筑面积约14万平方米。公司预计2024年将开业20多个购物中心，目前已开业五个，包括邯郸、武汉、合肥、常州和北京的项目。写字楼出租率维持在80%以上。
Q：公司在住宅物管领域的中高端项目和普通项目的收费能力与盈利能力有何差别？中高端住宅的服务成本是否会导致盈利能力不如普通住宅？
A：物业服务的收费和利润率并不完全取决于单价的高低。客户在支付不同价格时，对服务的要求也不同。政府近期对物业服务的要求是高质高价。收并购项目的单价较低，利润率也相对较低，但这并非单价差异导致，而是多种因素共同作用的结果。公司通过分级分类管理，在不同定级的项目中获取合理的利润。华润万象生活的毛利率从上市时的10.8%提升到去年的14%左右，虽然相对同行仍较低，但公司更注重高品质服务和客户满意度，而不是极致追求高毛利率。
Q：公司目前还有多少收并购的合约面积待转化为管理面积？这些项目是否存在交付问题？
A：在房地产下行周期下，后续交付确实会受到影响。但在交易安排中，公司采取了相应的风险管控措施，所有待交付面积的对价都是按照交付节奏支付和结算的。公司更注重风险保障和交付质量，而不是单纯追求管理规模的扩大。
Q：公司对未来管理规模和营收规模的扩张有何中长期目标？
A：公司没有具体的数字化目标，但延续过往的战略，预计每年新增1500万平方米左右的管理面积。去年新增的第三方面积达到5000万平方米，未来第三方面积的占比将越来越高。
Q：公司对提升社区增值服务的盈利水平有何规划？未来的发力重点在哪些方面？
A：公司希望社区增值服务的营收能维持15%以上的增速。未来重点发力的领域是工程公司，包括传统社区内的装修等业务。公司还在探索宠物、老年人和儿童等增值服务的机遇，但目前主要集中在工程公司的发展。
Q：公司在城市空间业务的盈利能力如何？未来有何规划？
A：三供一业项目在无偿划转和政府资金支持下，盈利水平较好。去年城市空间业务的毛利率约为12%。虽然毛利率不如传统物业高，但公司将继续大力发展城市空间业务，重点包括场馆、公园、河道、持续管家和产业园等子赛道。
Q：公司对购物中心第三方拓展项目和分租项目有何规划或目标？
A：公司对第三方拓展项目采取优中选优的策略，目前39个第三方项目中只有两个分租项目。公司将继续按照十四五规划的节奏，努力实现150个左右的第三方项目目标。
Q：公司在商业运营方面的佣金比例是如何确定的？重奢商场和普通商场，以及第三方项目和华润置地项目的佣金比例有何差异？
A：目前，华润置地的项目佣金比例为营业收入的4%加上8%的管理费。而第三方项目的佣金比例一般为营业收入的5%加上11%的管理费。这些比例是根据具体项目谈判结果确定的。
Q：公司在拓展商场时，合同期一般是多久？合同期内的佣金比例会根据经营情况调整吗？
A：对于第三方项目，合同期一般为15到20年。对于华润置地的项目，由于联交所对关联交易的限制，合同期一般为三年，但我们在2022年底申请了联交所的授权，可以将商业购物中心的运营管理合同签至15年。合同期内的佣金比例（如4%加8%）基本不变，因为我们的重点是提升整体营业收入和项目运营效率，进而提高收益。不过，在部分第三方项目上，我们可能会谈到奖励管理费的安排，根据项目表现进行调整。
Q：公司商场的EBITDA利润率一般能达到多少？重奢商场和普通商场的利润率有何差别？
A：重奢商场的EBITDA利润率通常会高于普通商场，因为重奢购物中心的零售额较高，尽管在人工成本等方面也会有所增加，但整体利润率仍较高。
Q：公司在不同城市的商场EBITDA利润率有何差异？
A：我们在年报中披露了整体的EBITDA利润率，去年为64.7%，第三方项目为52.7%。不同城市的商场利润率差异不大，更多取决于项目定位和运营效率，部分项目的EBITDA利润率能达到70%到80%。
Q：公司购物中心从开业到成熟一般需要多长时间？租金水平的增长周期如何？
A：购物中心从开业到成熟一般需要5到8年。我们的购物中心通常在开业初期租金水平较低，但会经历一个快速增长期，之后逐步趋于稳定。根据我们的数据，五年以上和八年以上的购物中心同店增速差异不大，表明这些项目仍在持续增长。我们致力于通过提升运营效率和市场份额，确保每个项目都能实现持续增长。
Q：公司如何看待当前国内奢侈品市场的发展空间及其对经济状况的影响？
A：当前市场环境确实存在一些短期因素影响国内奢侈品销售。首先，疫情期间奢侈品销售高速增长，三年翻了一倍，这种增长不可能持续。其次，疫情后出境游恢复，对国内奢侈品销售有短期负面影响。第三，日元汇率下行导致部分消费外溢，对国内市场产生影响。
Q：公司对国内奢侈品消费的信心如何？
A：公司对国内奢侈品消费仍有信心。奢侈品行业在全球范围内依旧健康增长，虽然增速有所调整，但这是正常现象。中国市场被认为是一个具有巨大潜力的市场，品牌端依旧在中国进行投资，尽管预算有所控制。品牌对中国消费者的重视程度也在增加，奢侈品消费依赖于销售和客户之间的关系，通过三年的疫情，客户行为发生了变化，购物中心与客户的联系更加紧密。总体来看，尽管短期内国内奢侈品消费可能受到冲击，但公司认为整体情况是可控的。
Q：公司在不同城市和区位如何确定购物中心的产品定位？是否会根据运营情况调整策略？
A：公司会根据多方面因素确定购物中心的产品定位，包括人口、项目地理位置、区域条件、城市能级和品牌开业节奏等。确实存在从非重奢升级为重奢的案例，如深圳罗湖万象城。至于从重奢降级为非重奢的情况，目前没有发生过。
Q：当前写字楼市场空置率高，公司对此有何规划和影响？
A：公司主要在写字楼业务上拓展物业管理服务。尽管空置率影响租金，但写字楼仍需物业管理服务，公司认为国内在这一领域仍有发展空间和潜力。
Q：公司今年对写字楼规模扩张有何计划？
A：公司今年并没有对外公布写字楼规模扩张的具体计划。
Q：公司未来几年是否计划维持或调整派息率？
A：公司计划逐步提升派息率，但目前没有具体的中远期目标
最新纪要研报请微信扫码关注“君实财经”
每天精选消费、医药、互联网、新能源等最新调研纪要和报告，缩小你与一线产业的信息差！
注意：以上内容来源于网络，友情分享，仅是基于行业以及公司基本面的静态分析，非动态买卖指导。股市有风险，入市需谨慎，请勿跟风买卖！如造成不便，请联系后台删除