本文首发于“君实财经”微信公众号，发布时间：2022-03-04
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管理层总结：
去年下半年以来，行业进入了寒冬期，供给端的政策紧缩遭遇需求端的负面预期，不仅导致了销售市场的量价齐跌，更引发了整个行业的流动性危机。
公司始终将自身的发展和财务安全放在同等重要的位置上，一直保持在合理，三道红线也稳居绿档。
2021年公司抓住了合理的销售窗口，灵活调动出货，销售业绩逆势增长，全年实现销售金额2867亿元，同比增长18%。受市场下行影响及年内疫情影响，公司2021年结算规模和结算毛利不及预期。尽管2021年营业收入同比增长，毛利较上半年也有所恢复，但归属于上市公司股东的净利润同比下降9%。
进入2022年，行业的下行趋势仍然没有非常明显的缓解迹象。02月份，我们也关注到一些公开网站，房企前50家销售额同比下降45%，较前期有9%进一步的下探，房企销售降幅也进一步扩大，并且创了历史新低。
提问环节：
1、过去1-2月公司布局的各个城市资金监管政策方面的变化？一些好的标的的机会方面有没有考虑？
从我们监管来看，各个地方的流动性风险监管政策没有解除，地方政府还是以保交付为主，各地的监管政策或多或少还是趋严的，主要体现在实操和审核变严，预售监管资金的政策是在逐步严格的。
公司一直在市场积极寻找收并购的机会，现在能够做成的并购只有两类：一类是与自己合作的合作方，为了推进项目，会收购合作方的股权；另一类是以国企央企为主，政府参与的保交付的政治任务的这种项目。这两种都是非市场化的，但是纯市场化的项目，多数可能质量不高或者布局跟我们公司布局的位置不符，比如说中部的一些地区，这类都不是非常优质的资产，他们不会把优质资产拿出来贱卖的。无论从质量和价格都不是很优质。尤其是土地市场招拍挂，定价率已经上来的这种情况下。现在这种时点，属于市场化的收并购做成的还是比较少的。
2、今年分红比例和政策？净利率下降了3%，这里边毛利率和其他的减值方面的贡献是什么权重？
徐总：分红政策公司每年大概是4月份会进行商议，会考虑到当年的运营情况，在手资金以及行业的情况，排布未来的资金需求，同时兼顾股东回报，各方面因素综合研讨出一个适合当年的政策。今年的分红政策现在还为时尚早，尤其是今年，与往年历来不同，现在行业整个风险也未解除，经济下行的这样一个背景下，还是要看资金情况以及对未来的一个预判，综合考虑。
归母净利率下降了9%，主要是两部分造成的：一部分是受疫情影响，部分区域的项目无法交付，减少了几个亿的利润；另一方面，主要在减值方面，由于行业内房价下行明显，我们的审计也是非常严格，按照最新月份进行估值的，在原来房价相对平稳的月份，审计师是根据12个月的平均房价来做减值测试的。现在下行风险比较大，以最新的房价来进行货值的估计，而且还要考虑到周边竞品同行项目的情况，比如我们没有降价，但周边其他盘有降价，处于谨慎考虑，按照降价以后的价格来。两部分一共减少了14-15个亿的利润，所以归母净利润是负增长。
3、存货减值，那些区域相对较弱？
徐总：华北相对多一些，中部的城市有几个。
4、目前公司存货的增量，近几个月公司拿地的大概情况？另外就是存量当中全口径的存货？推盘计划以及今年新增拿地的计划?
徐总：明白您的意思，但我们没有盘点这么具体。从可售货值来讲，年初大概是2000亿，年内计划新增2600-2700亿，其中包括原来没有取证的，到达取证这样一个规模，一部分是预计今年会拿到的项目，一部分是预计今年会拿地的项目。这个属于保守估计。
5、21年拿地的比例是比20年有个比较大的提升，请具体阐述一下；这一轮的两极分化严重，未来的有没有区域收缩，或者重点的一个变化？从执行层面看，公司重点关注的是那些指标？以销定产来决定推盘的速度以及开复工的比例？
徐总：从销售端来讲，毛利率19年四季度是比较低的一个点，20年有所回升，21年上半年也是比较好的，下半年由于市场下行的变化，不是很好。拿地层面，21年拿地的毛利率属于历史相对比较低的点，21年上半年，开始集中供地，第一批集中供地，好多热点城市收益率全是负，我们当时是比较理智的，只是拿了22城市推出来的15个项目，而且总体的溢价率不超过14%，15个项目中包含4个上海、3个广州，都是非常好的项目，21年整个行业拿地的毛利是非常差的。现在这个时点，市场下行，拿地风险还是比较大的。金地3道红线一直稳居绿档，对自己杠杆率的要求也是非常严格的，负债是比较少的，在手资金也是相当充裕的。今年的投资的大方向仍然是审慎乐观的，回归一二线城市是行业的共识，在市场下行阶段，只有经济非常好的城市，才有足够的安全边际。经纪人指数，包含来访量，项目的热度，客户质量，客户意愿，市场情绪态度、购买力，多个前置的定性的指标从整体上进行观测。
5、拿地有多少比例是集中在集中供地的城市？
徐总：全年共拿到108块地，第一批只拿了15块，2/3批集中供地不超过20块，大概不到1/5.
6、去年半年报披露里关于有息负债，其他融资利率4.86,其他融资占比是什么？公司整体的融资利率是多少？融资端，短期是否有变化？审批流程进度是否有变化？
徐总：只是走了信托通道的是一笔借款，有息负债的市场成本是很低的；公司融资渠道还是非常顺畅的，近期也发了很多产品，上个月也发了一笔中票，3年期的成本只有3.58，对公司整体有息负债成本有下行拉动的助力；公司整体有息负债的成本是在5以下。
7、公司直接融资和间接融资的比例各是多少？境外的直接融资比例大概的水平，涉及到供应商这块的，商票和保理，大致的比例？
徐总：从有息负债结构方面来看，用半年报的数据来讲，大体是比较平衡的，有息负债长远期的比例是4/6、3/7，直接和间接各一半；主要是两条融资渠道，一部分是银行借款，另一部分是公开市场发行的各种公司债、商票、超短融的一些公开产品；境内负债占比是大头，境外有少部分银行借款，有少部分银行借款，也有少部分债券，存量只有9个亿美元左右；我们通过供应链金融把保理已经打造成ABS的产品进行证券化。证券化的产品大概能推迟付款一年左右的时间
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