本文首发于“君实财经”微信公众号，发布时间：2022-06-10
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【行业纪要】Top100房企销售情况交流会议纪要2206
一、百强房企5月销售情况
百强房企这个月出现了环比小幅回升，回升了5.6%，相对于4月份下降的趋势得到了一定的扭转，所以大家寄希望于5月份市场能够筑底成功，因为接下来6月是半年度冲业绩的时候，正常情况下会有一个比较大的回升，但是市场是否会这么走还需要判断。同比跌幅59.4%，与上个月基本保持相当的水平，也是因为去年5月份的基数比较高。从整个1-5月份的按操盘口径来算，同比跌幅52.3%，比1-4月份有所扩大，扩大的不多。
二、问答环节
Q1：年初以来已有100多个城市出台各种各样的政策，这些政策对市场投资者的购房情绪以及销售的提振作用有多大？在这些政策手段里，哪些政策的效应相对更显著？
谈政策效果，首先我们要把城市按能级分开。根据我们了解的情况，现在三四线城市是政策放松的，但效果基本上都不是特别明显；一、二线或者加上无锡、佛山、东莞这种强三线，目前政策出来以后，来人来访量是有明显提升的，转化率目前来看多数城市跟之前变化不是特别大，二线城市目前基本上在5-6%，在一些城市由于来人来访量的增加也看到成交有所起色，比如最近几周的广州、佛山、杭州尽管整个月度数据偏弱，环比下跌了，但是事实上节后这几周整体来说还是比较高的，每周的成交数据都是在20多万方。像苏州等强一二线城市、佛山等强三线城市，在政策出来以后效果比较明显。
对于哪个政策工具更有效，我觉得首先在三四线，地方政府能动用的政策工具目前来说效果都不明显。因为本身多数三四线城市也没有限购，所以也不存在取消限购。首套比例下降到两成事实上在去年下半年很多城市就已经做到了一成首付甚至0首付。所以目前给地方政府留的空间或者说能够用的工具并不多，效果都不是特别好。在二线和强三线城市，目前来讲我个人认为限购限贷政策，尤其二套房的认定效果是比较明显的。因为原来二套房认定很多都是认房认贷，现在如果改为认房或者认房不认贷或者认贷不认房，就会有一部分购买力就能够释放出来。另外一块限购一定程度上也能释放出购买力。
Q2：去年下半年到现在为止有大量的城投、产业资本、非房地产主营业务的企业介入土地市场，这些拿到的土地后续的开工计划是不是正常在开展？城投拿到的地最终是用什么样的方式开工建设的？
从去年下半年到现在来讲，体量规模是很多城投操作不了的。新的项目开工情况，我个人觉得新开工的项目数量也是寥寥。对于这些地块最终可能的几种流向，一种是退地，一种是合作开发，一种是找代建，一种是独立开发，或者地块进行转让，这几种都是有可能的。目前来说动作都不大，可以认为是以按兵不动的状态为主。
Q3：当前还有哪些调控政策松绑力度不足？各类放松政策还有多大的空间？
首先从力度或者放松空间来讲，现在一线城市基本上还没有动，即使有动，上海这种城市可能就是在临港新城这种非常偏远的地方去做一些政策的调整，主城基本上都还没做。二线城市限购目前也没有敢全面放松和取消很多城市，要么是外围区域，要么是借二孩三孩这种由头放松，所以限购政策其实还有很大的调整或放松空间。另外首付比例部分城市现在降到了两成，但是在一线和强二线城市目前基本上还是首套三成，二套6-8成的情况，所以这一块的调整空间也很大。认房又认贷问题，现在在一二线城市，二套房的房贷利率还是非常高的，政策如果要放或者如果允许放的话，调整的空间是比较大的。目前之所以不动，一方面对于一线和强二线城市来说，市场没有差到那个地步，总体来说还是比较平稳的，销售来说，去化率基本上平均能在50-60%之上，还是不断的有日光盘出来，所以市场没有由头去做政策的调整。另外一方面房租不涨的大前提之下，可能监管部门也不会允许一线和强二线城市轻易变动这些根本性的调控措施。所以目前是这么一个情况，如果整个行业，甚至这些城市的市场也进入一个下限和调整，我觉得后面我们政策工具还是有的，或者是政策放松的力度和空间还是有的。
Q4：销售环比回升主要是因为疫情缓和还是政策放松？受疫情冲击较小的城市销售情况和政策刺激的效果如何？
回升其实也就是4-5%，所以也谈不上回升，只能说没有继续下跌，所以我觉得没必要去硬找理由，现在可能就是一个低点，至于政策效果，其实我前面都在讲三四线目前效果不是很明显，二线里面我们能够看到大家关注度比较高的郑州在3月份成交有个短暂的冲量之后，4月、5月连续两个月环比都走低，所以目前来讲多数城市现在政策的效果还是不理想，如果要有效果，还是要在一二线城市去放松，但是目前在这些城市监管部门又不会允许他们做明显的放松和调整，所以目前整体的政策放松的效果不是特别理想。
Q5：如何展望一线城市的需求以及调控政策的变化，是否会有比较大的放松？
一线城市出现较大的放松的可能性不是特别大。目前北京上海主要是受疫情的影响，否则在疫情之前，这两个城市市场都已经有起来的势头，深圳可能偏弱一点，广州在政策面有适当的一些调整和放松之后，5月份其实已经能看到市场有比较明显的企稳回升的走势。所以我觉得明显放松的可能性不是特别大，因为总体来讲对一线城市来说需求不是太大的问题。
Q6：现在去化周期在一二三线什么水平？哪些特别低？这个是已取证库存吗？如果算上已拿地未开工的库存会到什么水平？
去化周期特别低的城市目前有合肥、杭州等，本来上海也很低，现在也上来了，基本上长三角的这几个城市，库存的绝对量水平包括去化周期都是偏低的。如果考虑到从拿地来开始算，我们叫广义库存，如果广义库存按照正常的去化速度，正常情况是在24-30个月，也是有分化。我们在去年年底做了全国70大中城市的广义库存，其中25个强一二线城市整体广义库存属于正常水平，剩下的55个城市按广义库存量来算去化周期的话，平均值都是在4-5年。
所以去年下半年到今年，可能房企拿地的积极性很低，基本不拿地了。但是在多数城市，我觉得供应各方面其实问题并不是特别大，只要有需求，其实供应还是能供得出来的，但是现在最大的问题是在多数城市没有需求。
Q7：上海解封后是否会出现第二批交易热度的反扑，最后推动房价进一步上涨？
上海解封以后楼市会怎么走，大家还是有一定的分歧的，目前来讲，相对来说大家都认可的是中高端改善型，尤其是高端改善的项目，不管是一手还是二手，相对来讲可能会受到一定的吹捧追捧，因为疫情在家待了2-3个月，有一定的改善性需求会倒逼出来。那么在这种情况下，这一类产品的量、价我们觉得都会有一定的释放。中低端高需产品目前大家比较看淡或者说看低它的量、价的表现。
Q8：如何分区域看三四线城市？是否华东华南的三四线表现更好？还是除了少量强三线外都比较差？
从去年下半年开始，整体来讲三四线城市都是比较弱的，包括长三角，南通、盐城等三四线城市从去年开始调整以来压力都很大，今年再加上疫情的冲击，所以整个长三角的三四线城市都还处在调整当中，市场都是偏弱的。其他的三四线去年下半年市场也都是非常不理想。今年在政策面放松的情况下，大湾区的三四线相对来说有企稳回升的势头，长三角因为疫情的影响目前可能还不明显，除了这两大区域之外，多数的三四线城市目前市场表现都还是不理想，或者说没有明显的反弹。
Q9：三四线货款利率和首付比例是否会进一步下调？是否会管制房价？
我觉得在政策许可的范围之内，贷款利率继续下调空间还是存在的，因为现在不是所有的城市都降到了基准利率以下。至于现在地方政府是否允许降房价，目前来说控制还是比较严，就是说在备案价格85折之内还是可以的，85折以外，尤其是降价幅度比较大、在社会上引起比较大议论的，是会被叫停的。
Q10：中国未来几年比较稳态的地产销售面积水平？对价格会有什么影响？
整个商品房市场2021年接近18亿平米，我觉得未来可能降到13-14亿，能够达到一段时间的平衡。根据我们自己的测算，2025年住宅需求在2021年的高点上应该是下跌20%左右，相对来讲这个幅度并不是特别大。这个计算可能没有考虑政策和房价下跌带来的负面观望，但是我觉得对于中国房地产的韧性，不会出现腰斩式下跌，下跌20-30%后应该就能够稳住，或者能够有一个新的平衡市场。
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